1. 부동산 등기부 확인
농지에 대한 매매계약을 체결하기 전에 매수인은 계약 목적물인 농지의 표시와 그 권리관계를 확인하기 위해 부동산등기부를 확인해야 합니다. 매매목적 농지에 저당권이 설정되어 있거나 가처분·가압류·가등기가 되어 있는 경우에도 매매계약은 유효하게 체결될 수 있으나, 이러한 농지는 경매의 위험이 있음을 유의해야 합니다.
2. 토지대장 확인
1) 토지대장 확인
농지의 매수인은 농지를 매입하기 전에, 대장과 부동산등기부에 그 토지의 표시가 일치하는지 확인해야 합니다. 신청정보 또는 등기기록의 부동산의 표시가 토지대장·임야대장 또는 건축물대장과 일치하지 않는 경우 등기 신청은 각하됩니다. 등기사항에 변경이 있는 경우에는 부동산 표시의 변경등기를 해야 합니다.
2) 토지대장
토지대장은 지적공부의 하나로 모든 토지의 필지마다 그 소재·지번·지목·면적·경계 또는 좌표 등을 조사·측량하여 등록된 것을 말합니다. 토지의 지목이 임야인 때에는 별도의 임야대장에 기재됩니다.
3) 대장의 열람
지적공부를 열람하거나 그 등본을 교부받으려는 사람은 해당 지적소관청에 그 열람 또는 발급을 신청해야 합니다. 정보처리시스템을 통해 기록·저장된 지적공부(지적도 및 임야도 제외)를 열람하거나 그 등본을 발급받으려는 경우에는 특별자치시장, 시장·군수 또는 구청장이나 읍·면·동의 장에게 신청할 수 있습니다.
3. 토지이용계획확인서
1) 토지이용계획확인서
토지이용계획확인서란 지역·지구 등의 지정내용과 그 지역·지구 등 안에서의 행위제한 내용이 기재되어 토지의 이용 및 도시, 군계획 시설 결정여부 등을 알 수 있는 서류입니다. 토지이용계획확인서에서 해당 부동산의 용도지역·용도지구, 앞으로의 개발계획수립여부 등을 확인할 수 있습니다.
2) 토지이용계획확인서 발급절차
토지이용계획확인서를 발급받으려면, 특별자치도지사, 시장·군수·구청장에게 토지이용계획 확인신청서를 제출하여 발급받거나 정부24 홈페이지에서 발급받을 수 있습니다. 토지이용계획확인서는 토지이용규제정보서비스 홈페이지에서 열람할 수 있습니다.
3) 농지전용허가의 가능 확인
농지를 전용하여 농지 이외의 목적으로 사용하기 위해 농지를 취득하려는 사람은 농지전용에 관한 협의를 하거나 농지전용허가를 받을 수 있는지를 확인하고 농지를 매수해야 합니다.
4) 토지거래허가구역 내인 경우 토지거래허가 가능 확인
농지가 토지거래허가구역 내에 위치한 경우 토지거래허가를 받을 수 있는지를 행정관청에 문의해야 합니다.
4. 현장에서 확인할 것
1) 실제 농경지로 이용되는지 여부
2) 지적도상의 도로와 현황도로가 일치하는지 여부
3) 도로와 농지가 접하고 있는지 여부
4) 지적상의 경계선과 현장의 경계선이 일치하는지 여부
5) 부동산의 방위가 지적도상의 방위와 일치하는지 여부
6) 해당 농지의 주변환경
7) 농로, 수로, 경지정리 여부 등 농업생산기반시설 정비 여부
8) 상습 침수지역 여부