1. 부실채권 의의
1) 원금과 이자가 3개월 이상 연체됐을 때의 채권입니다.
2) 채권을 유동화시키면 이익이 극대화됩니다. 채권의 유동화는 즉 질권 대출입니다.
3) 용어
ㄱ. opb : cut off 당시에 받을 금액
ㄴ. cut off : 기준이 되는 시점
ㄷ. npl : 부실채권
2. 부실채권 수익실현 방법
1) 배당
2) 유입 채권은 대출규제가 없어서 채권작업해서 질권 대출받으면 돈이 안들어갑니다.
3. 담보채권종류
1) 근저당
2) 우선수익권 : 담보신탁 -> 신탁 담보대출은 보통 시행사에서 사용 부동산 개발을 할 때 은행에서 대출을 받기 위해서 사업부지를 담보신탁 등으로 신탁하고, 은행에 우선수익권을 설정해 주는 경우가 많습니다. 이미 우선수익권자가 있는데 후순위로 대출을 받는 경우에는, 시행사의 수익권에 대해서 근질권을 설정하는 경우도 있습니다.
신탁공매개념: 은행에서 신탁사에게 우선수익권 환가하라는 요청으로 공매진행을 합니다. 등기부에 신탁원부 번호가 쓰여있습니다. 등기소 가서 신탁원부를 떼어봐야 금액을 알 수 있습니다.
4. 부실채권 이전 방법
1) 법률의 행위
채권양도- 론세일, 법인만 가능합니다.
채무인수- 개인 가능합니다, 유입할때, 특히 공장 사례에서 많이 사용됩니다.
2) 법률의 규정
대위변제 - 개인가능합니다, 할인이 없습니다, 채무자의 빚을 다 갚는 것이기 때문에 그래서 지연이자가 높을 때 해야 됩니다.
5. 론세일과 질권 대출
채권양도 통지 중요합니다. 금전채권은 통지, 비금전 채권은 동의 필요합니다. 통지는 채권 양도인이 해야 됩니다. 위임장 받아서 하는 것이 가장 좋습니다. 안 받으면 공시송달로 보내야 됩니다. 채권 통지 못 받았다고 배당이의의 소를 제기하면 현금 납부해야 돼서 상계 신청이 안됩니다. 배당기일 하루 전에 현금을 준비 못하면 미납돼서 다시 경매 나올 수 있습니다. 현금 미리 만들어놔야 됩니다.
6. 채권행사 권리금액 계산 연습
3개월치 지연이자면 보통 1년 치 정상이자와 유사합니다. 그래서 청구금액+3개월 지연이자 금액을 채권 매수 금액으로 보통 제안하는 경우가 많습니다.
채권행사 권리금액 = 청구금액 +{원금*기간(매각기일-경매개시결정기일+3개월)*월 지연이자율}
기한의 이익: 기한이 도래하지 않았을 때 이익을 보는 것을 기한이익이라고 합니다. 돈을 빌려줬을 때 변제일 도래하지 않았을 때 은행과 채권자는 둘 다 기한이익을 보고 있는 것입니다.
기한의 이익 상실: 그 이익을 상실시키는 것입니다.
7. 채권양도
유입 목적으로 할 수밖에 없습니다. 한마디로 대출 승계입니다. 10억짜리 물건에 10억의 은행 채권이 있을때 은행은 보통 9억만 회수 되어도 되니까 내가 9억이상 입찰 들어갈 테니까 채무가 나한테 그대로 승계되게 해달라고 하는 것입니다. 낙찰 받았을 때 10억짜리 근저당이 살아있는 것입니다. 대신 내가 갚을 때는 9억만 갚을께라고 얘기하는 경우입니다.
낙찰받고 대금납부는 채무인수 승낙서 제출하여 완결해서 소유권을 가져온 다음 대환대출을 일으켜서 약정한 금액만 갚으면 됩니다. 이러면 은행 입장에서는 낙찰자가 정해져 있어서 안전합니다. 계약금은 보통 입찰 보증금으로 합니다. 물건의 소유권을 취득할 때 내돈이 얼마 안들어갑니다. 론세일에서 채권을 할인해서 가지고 오는 것과 유사합니다.
채무인수는 채권자와 계약을 해야합니다. 대금납부 방법은 은행이 발급한 채무인수 승낙서를 법원에 제출하면 됩니다. 다른 것은 말소되고 해당 근저당만 남습니다. 제3자가 낙찰받으면 계약금인 보증금 돌려받고 끝나는 것입니다.
단점은 무조건 유입이라는 점입니다. 배당으로는 접근할 수 없습니다. 매각대금의 특별한 지급방법으로서의 채무인수 신청의 시기는 법에는 특별한 규정이 없습니다. 판례는 매각결정 후라도 채무인수신청이 가능하다고 합니다.