1. 재개발 재건축 의의
1)재개발: 기반시설(도로,공원)이 열악하고 노후, 불량한 건출물이 밀집한 지역 개선
2)재건축: 기반시설이 양호하지만 노후 아파트,노후 단독주택지역 개선
3)뉴타운: 재개발 재건축을 융합
2. 절차
10년단위로 정비기본계획을 의무적으로 세웁니다. 5년단위로 정비계획에서 정비구역을 지정한다. 지자체 의무사항입니다.
1) 정비구역지정 - 재개발지역, 재건축지역을 정합니다.
2) 사업추진위원회 - 그 지역의 원주민으로 구성 : 조합을 만들기 위해 존재합니다.
3) 조합설립인가 - 사업을 시행합니다.
4) 사업시행인가 - 인가를 받아야됩니다.
5) 관리처분계획 (즉 분양계획, 분양신청받는단계) - 인가를 받아야됩니다. 관리처분까지 거의 10년이 걸립니다.
6) 이주/철거
7) 일반분양/착공
8) 준공/입주청산
3.비례율
다른 말로 하면 즉, 사업의 성공가능성입니다. 비례율이 높으면 사업 성공 가능성 높습니다. 마진이 많이 남습니다. 추가 분담금이 적습니다. (종후자산-건축비)/종전자산 *100 = 비례율 계산식 예를들어 2억토지에 1억건축비에 4억에 팔았으면 종전 재산인 2억 분에 사업비( 4억 -1억)을 한뒤 100을 곱하면 150% 인 비례율이라고 합니다.
4. 자격 : 도시정비법과 각 지자체 조례 참고 필수
서울시 조례의 경우
1) 재개발 : 건축물 or 토지 소유자
둘 중 하나만 소유하는 경우에는 토지와 건물의 소유권 분리가 2003년12월30일 이전에 이루어져야만 가능.
ㄱ. 건축물만 소유 : 면적규정없음
ㄴ. 토지만 소유 90m2 이상 조합자격 주어짐 30m2 이하 현금 청산만 가능 30m2~90m2 : 토지는 소유했으나 무주택자인 경우, 도로만 아니면 조합자격 주어짐(2010년7월30일 이전 구역지정 시) 따라서 30m2 미만의 토지 소유자는 조합원 분양신청 전까지 90m2 이상을 맞추거나 매도할 수 있습니다. 반드시 붙어있는 토지가 아니라 전체 면적만 맞추면 조합원으로 인정 받을 수 있습니다.
ㄷ. 무허가 건축물의 경우 1981년12월31일 무허가건축물대장에 등록되어 있거나, 1981년 제2차 항공사진에 나타나야만 가능
ㄹ. 관리처분계획인가 이전 매입가능 (관리처분계획인가 이후 매수자는 조합원이 아닙니다) 예외 - 관리처분인가 이후 건축물,토지 양수하여도 조합원 승계가능 조건 상속,이혼 / 취업,결혼으로 시 또는 군 이전 / 1세대1주택 10년소유, 거주5년 충족 / 조합설립인가 이후 3년이상 사업시행인가 없거나 사업시행인가 이후 3년이내 착공을 못하는 경우
2) 재건축 : 건출물 and 그 부속토지의 소유자
조합설립인가 이전 매입가능 (조합설립인가 이후 매수자는 조합원이 아닙니다)