정부에서는 토지거래허가구역을 지정하여 당사자간의 토지거래 시 반드시 지자체의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있습니다. 이러한 토지거래허가구역의 목적은 투기 및 부정한 방법으로 진행되는 토지 거래를 막기 위함이라고 밝히고 있습니다.
1. 토지거래허가구역 농지 매매
취득하려는 농지가 토지거래허가구역 내에 있는 경우에는 토지거래허가를 받아야 합니다. 토지거래허가를 받은 경우에는 농지취득자격증명을 받은 것으로 간주됩니다.
2. 토지거래허가제
토지거래허가제란 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해 5년 이내의 기간을 정하여 국토교통부 장관이 토지거래계약에 대해 허가를 받도록 하는 제도를 말합니다.
3. 토지거래 허가
허가구역 안에 있는 토지에 대해 토지거래계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가받은 사항을 변경하려는 때에도 변경허가를 받아야 합니다. 토지거래계약이란 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한함)하는 계약을 말하며 예약을 포함합니다.
토지거래허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 않습니다. 대법원 판례는 허가를 받지 못한 매매 등의 거래행위의 효력은 무효이지만 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급해서 유효가 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로 허가를 받기 전까지는 무효의 상태에 있다고 합니다.
토지거래허가 또는 변경허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결하거나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 사람은 2년 이하의 징역 또는 계약체결 당시의 개별공시지가에 따른 해당 토지 가격의 100분의 30에 상당하는 금액 이하의 벌금에 처해집니다.
4. 토지거래 허가 신청
토지거래허가를 받으려는 사람은 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획·취득자금 조달계획 등을 적어 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다. 토지거래계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 허가신청서에 다음의 서류를 첨부하여 그 토지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다.
- 토지이용계획서(농지취득 자격증명을 발급받아야 하는 농지의 경우에는 농업경영계획서를 말함)
- 토지 취득자금 조달계획서
5. 토지거래 허가서 작성내용
- 당사자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)
- 토지의 지번·지목·면적·이용현황 및 권리설정 현황
- 토지의 정착물인 건축물·공작물 및 입목 등에 관한 사항
- 이전 또는 설정하려는 권리의 종류
- 계약 예정금액
- 토지의 이용에 관한 계획
- 토지 취득(토지에 관한 소유권·지상권 또는 소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 이전하거나 설정하는 것을 말함)에 필요한 자금조달 계획