필요비는 임대차 계약의 목적에 따라 임차주택을 사용·수익 하는데 적당한 상태를 보존, 유지하기 위해 필요한 모든 비용이며, 유익비는 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용입니다.
1. 필요비, 유익비
1) 필요비
필요비는 임대차 계약의 목적에 따라 임차주택을 사용·수익 하는데 적당한 상태를 보존, 유지하기 위해 필요한 모든 비용을 말합니다. 여기에는 임대인의 동의 없이 지출한 비용도 포함됩니다.
단, 전세권자는 그 부동산의 현상을 유지하고 통상의 관리에 필요한 수선을 해야 하므로, 전세권자는 주택의 통상적 유지 및 관리를 위해 필요비를 지출한 경우에도 그 비용의 상환을 청구할 수 없습니다.
2) 유익비
유익비는 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이어야 합니다. 유익비 상환청구권이란 임차인이 임대차 관계로 임차주택을 사용·수익 하던 중 그 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용이 있는 경우에는 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한해 임대인에게 임대인의 선택에 따라 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액의 상환을 청구할 수 있는 것을 말합니다.
임차인이 주관적이거나 특수한 목적을 위하여 지출한 비용은 유익비에 포함되지 않습니다. 즉, 임차인이 임차건물을 건물용도나 임차목적과 달리 자신의 사업을 경영하기 위하여 인테리어 및 시설개선, 보수비용 등의 비용을 지출한 경우는 유익비에 해당하지 않습니다.
3) 우선상환
제3취득자가 저당 부동산에 관하여 지출한 필요비, 유익비는 그 부동산의 가치의 유지, 증가를 위하여 지출한 일종의 공익비용이므로, 경매(임의경매 및 강제경매 포함)의 결과 그 권리를 상실하기 때문에 우선적으로 상환받을 수 있습니다.
저당권 설정등기 후에 목적 부동산의 제3취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 저당물의 매각대금에서 우선상환을 받을 수 있습니다.
2. 제3취득자
1) 저당 목적 부동산에 대하여 지상권, 전세권, 대항력 있는 임차권 등을 취득한 자가 저당목적물의 제3취득자에 해당합니다.
2) 물상보증인이나 이와 유사한 지위에 있는 자는 비용상환청구권을 행사할 수 없습니다.
3) 권리취득시기는 저당부동산에 대한 압류의 효력 발생 전의 제3취득자 또는 그 후의 제3취득자 구분하지 않고 모두 포함합니다.
3. 배당요구 및 변제의 범위
1) 제3취득자는 필요비나 유익비를 매각대금으로부터 상환받기 위해서는, 필요비는 지출한 금액, 유익비는 지출한 금액 또는 부동산의 가액의 증가액을 증명하여 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야만 우선변제를 받을 수 있습니다. 배당표에는 필요비는 그 지출이 증명된 금액을 기재하고 유익비는 그 지출액과 증가액 중 적은 금액을 기재합니다.
2) 제3취득자가 필요비 또는 유익비를 경매절차에서 상환받지 못한 경우에도 그 권리를 상실하는 것은 아니므로, 적법하게 배당 요구하였음에도 불구하고 상환받지 못할 경우에는 그 금액에 관하여 배당을 받은 후순위권리자에 대하여 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.
3) 필요비와 유익비는 물건에 관하여 생긴 채권에 해당하여 제3취득자가 배당요구를 하지 아니한 때에는 그 비용을 상환받을 때까지 유치권을 행사할 수 있으므로, 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다.