1. 가등기 의의
일반적으로 아직 본등기를 할 수 있는 실체법적 요건이 구비되어 있지 아니한 경우에 장래에 행하여질 본등기청구권을 보전하기 위하여 하는 예비등기의 일종입니다. 따라서 가등기에 의하여 본등기청구권이 보전됩니다.
매매계약 또는 증여계약에 의하여 발생한 소유권이전등기청구권을 보전하고자 할 때는 물론 매매예약 또는 대물변제의 예약에 의하여 장래에 확정될 소유권이전등기청구권을 미리 보전하고자 할 경우에도 가등기를 할 수 있습니다.
즉, 채권자를 보호하기위해 만든 것입니다.
1) 본등기
2) 예비등기
ㄱ. 가등기 - 채권자를 보호하기 위해 만든 것입니다.
ㄴ. 예고등기 : 현재는 폐지
2. 순위보전가등기 = 청구권 보전의 가등기
일반적으로 부동산에 관한 일정한 청구권보전을 목적으로 행하여지는데, 이를 청구권보전가등기 또는 순위보전가등기라고 합니다.
3. 담보가등기 = 가등기담보
차용물의 반환에 관하여 차주(借主)가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약(대물변제의 예약)하고 장래에 예약완결권의 행사로 인하여 발생하게 될 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 행하는 가등기를 말합니다.
예를들어 甲이 乙에게 금 1억원을 빌려주면서 채권을 담보할 목적으로 채무자(또는 제3자)의 소유인 부동산을 채권자에게 이전하기로 하는 대물변제의 예약을 체결하고 하는 가등기를 말합니다. 담보가등기이기 위해서는 가등기에 기하여 담보되는 채권이 소비대차계약(또는 준소비대차계약)에 의하여 발생된 채권이어야 합니다.
따라서 공사대금채권, 임금채권, 물품대금채권(외상값 등), 매매잔금채권 등을 담보할 목적으로 가등기를 한 경우에는 본법의 적용대상이 아닙니다. 채무자의 채무불이행이 있을 때 담보가등기권리자는 목적부동산에 대하여 경매를 신청하거나 청산절차를 거친 후 가등기에 기한 본등기를 함으로써 그 권리를 실행할 수 있습니다.
담보가등기권리자는 채무자가 변제기 도래 후 채무이행을 하지 않으면 청산절차를 거쳐 본등기를 함으로써 그 권리를 실행할 수 있다. 이 실행방법은 담보권 실행의 통지 → 청산절차 → 소유권취득의 3단계를 거치게 됩니다. 담보가등기권리자는 그 담보가등기에 기하여 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있습니다.
이 경우 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 본다. 그래서 경매지에 담보가등기가 인수라고 써 있어도 인수가 될 여지가 없습니다. 저당권으로 배당받고 나가기 때문입니다.
외형상 소유권이전청구권가등기인 경우에도 실질상 담보목적의 가등기인 때에는 담보가등기로서의 효력만이 인정된다고 합니다. 따라서 등기부 기재상 소유권이전청구권가등기로 되어 있는 경우에도 실제 채권담보를 목적으로 행하여진 가등기인 경우에는 담보가등기로 취급되는 것입니다.
4. 가등기 대상
가등기는 다음의 어느 하나에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려는 때에 합니다. 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부일 경우나 그 밖에 장래에 확정될 것인 경우에도 가등기를 할 수 있습니다.
1) 소유권 - 이전가등기(매매, 매매예약 등)
2) 지상권, 지역권, 전세권 - 설정가등기, 이전가등기, 변경가등기
3) 저당권, 권리질권, 채권담보권 - 설정가등기, 이전가등기, 변경가등기
4) 임차권 - 설정가등기, 이전가등기, 변경가등기
5. 가등기 절차
가등기는 가등기 권리자와 가등기 의무자가 공동신청하는 것이 원칙이나, 다음의 경우에는 가등기권리자가 단독신청할 수 있습니다.
1) 가등기 의무자의 승낙서를 첨부한 경우
2) 가등기 가처분명령 정본을 첨부한 경우 가등기에 기한 본등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하여야 합니다. 예를 들어 매매를 원인으로 한 소유권이전청구권을 보전하기 위하여 가등기를 한 경우 소유권이전의 본등기는 등기권리자(매수인)와 등기의무자(매도인)가 공동으로 신청하여야 합니다.