1. 법정지상권 의의
소유자가 동일한 토지와 그 지상건물 중 어느 하나에 저당권이 설정된 후 저당권자의 신청에 의한 경매로 인하여 토지와 지상건물의 소유자가 각각 달라지게 되는 경우가 있습니다. 이러한 경우 건물소유자에게 건물대지를 사용할 권리가 없다는 이유로 그 건물이 철거당하게 된다면 소유자 개인에게는 물론 사회ㆍ경제적으로도 커다란 손실이 될 수 밖에 없습니다.
따라서 이를 방지하기위해 법률은 건물소유자가 당연히 지상권을 취득하는 것으로 규정하고 있는데, 이를 법정지상권이라 합니다. 즉 법정지상권은 당사자간의 합의에 관계없이 법률의 규정에 의하여 직접 성립하는 것이며, 등기를 하지 않아도 됩니다.
2. 민법에 의한 법정지상권
1) 305조
대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자(토지소유자)에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다.
2) 366조
저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 동일인 소유에 속하는 토지와 그 지상건물에 저당권이 설정된 후 저당권에 기한 경매로 인하여 토지와 그 지상건물의 소유자가 다르게 되면 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다.
3. 특별법에 의한 법정지상권
1)입목
입목의 경매 기타 사유로 인하여 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다.
2)담보가등기
토지 및 그 지상의 건물이 동일한 소유자에게 속하는 동안에 그 토지 또는 건물에 대하여 가등기담보권, 양도담보권, 매도담보권이 설정된 후 담보권의 실행(귀속청산)으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때에는 그 건물의 소유를 목적으로 지상권이 설정된 것으로 봅니다.
4. 관습법상 법정지상권
판례는 이 밖에도 관습법상 법정지상권을 인정하고 있습니다. 즉 동일인의 소유에 속하였던 토지와 건물이 매매, 증여, 강제경매, 국세징수법에 의한 공매 등으로 그 소유권자를 달리하게 된 경우에 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 그 건물의 소유를 위하여 그 부지에 관하여 관습상의 법정지상권을 취득하며, 이 경우 그 건물은 건물로서의 요건을 갖추고 있는 이상 무허가건물 또는 미등기건물이어도 상관없습니다.
판례는 이 밖에도 관습법상 법정지상권을 인정하고 있습니다. 즉 동일인의 소유에 속하였던 토지와 건물이 매매, 증여, 강제경매, 국세징수법에 의한 공매 등으로 그 소유권자를 달리하게 된 경우에 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 그 건물의 소유를 위하여 그 부지에 관하여 관습상의 법정지상권을 취득하며, 이 경우 그 건물은 건물로서의 요건을 갖추고 있는 이상 무허가건물 또는 미등기건물이어도 상관없습니다.
5. 관습법상 법정지상권이 성립하기 위한 요건
(1) 동일인 소유
관습법상의 법정지상권이 성립되기 위하여는 동일인 소유에 속하는 토지와 건물이 매매, 증여, 강제경매, 공매 등으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 경우에 성립합니다. 여기서 동일인 소유라 함은 토지와 건물의 소유권을 동일인 유효하게 취득하여 보유하고 있음을 의미하며, 토지 또는 건물의 소유권취득이 가압류 등 처분제한에 저촉된 때에는 동일인 소유라고 할 수 없습니다.
예컨대 강제경매의 목적이 된 부동산에 대하여 가압류가 있고 그것이 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는 애초 가압류가 효력을 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지 여부를 판단하여야 합니다.
(2) 양자의 소유자가 다르게 되었을 것
매매, 증여, 강제경매, 국세징수법에 의한 공매 등의 사유로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 경우에 관습법상 법정지상권이 인정됩니다.
(3) 건물을 철거한다는 특약이 없을 것
당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 있는 경우에는 그 특약에 따라 건물을 철거하여야 하고, 그러한 건물을 위하여 관습법상 법정지상권은 인정되지 아니합니다.