경매를 처음 시작하면 많은 생소한 단어를 듣게 되지만 그중에서도 유치권이라는 단어를 알게 됩니다. 우리는 가끔 공사가 중단되거나 어떠한 분쟁이 있는 건물을 지나갈 때 현수막에 붉은 글씨로 유치권 행사 중이라는 장면을 보게 됩니다. 이러한 유치권은 경매에서 주의해야 될 사항 중 하나이며, 확실하게 알고 경매 물건 입찰에 응해야 합니다. 오늘은 유치권의 의의와 유치권 성립요건에는 어떠한 사항들이 있는지에 대해서 알아보겠습니다.
1. 유치권 의의
타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있는 권리로서 법정담보물권의 하나입니다. 실무상 경매절차에서 자주 나타나는 유치권의 예로서는 공사업자가 공사비를 받을 때까지 건물의 인도를 거절하는 것, 임차인이 임차물을 위하여 지출한 필요비․유익비를 상환받을 때까지 그 임차물의 인도를 거절하는 것 등을 들 수 있습니다.
2. 유치권 성립요건
1) 목적물
ㄱ. 존재해야합니다.
ㄴ. 점유해야 합니다.
- 직접 점유 - 채무자와 채권자가 공동으로 점유하는 경우에는 유치권 인정됩니다.
- 간접 점유 - 점유 보조자 : 타인의 지시를 받아 물건에 대한 사실상 지배를 하는 자 소유자를 직접 점유자로 하는 간접 점유는 인정되지 않습니다.
ㄷ. 점유의 시기가 중요합니다.
- 경매개시결정기입등기 이전 : 유치권 성립 가능합니다.
- 경매개시결정기입등기 이후 : 유치권은 성립하지만 경락인에게 대항할 수 없습니다.
ㄹ. 불법성 유치권이 성립되기 위해서는 점유가 불법행위로 인한 점유가 아니어야 합니다. 따라서 점유가 불법으로 개시되었다면 유치권은 성립하지 않습니다.
2) 채권
ㄱ. 존재해야합니다.
ㄴ. 목적물과의 견련성 여부를 따져봐야 합니다.
목적물과의 견련성 O
- 공사대금
- 비용상환청구권 - 필요비 : 보존 행위 유익비 : 이용, 개량 행위, 객관적 가치 증대가 중요.
목적물과의 견련성 X
- 보증금
- 권리금
- 매매대금 (부속물매매청구권 행사했을 때)
- 건축자재대금
3) 변제기의 도래
채권의 변제기가 도래하지 않은 동안은 유치권은 성립하지 않습니다. 채권의 변제기는 첫 경매개시결정등기 전에 도래하였어야 하며, 그 후에 변제기가 도래한 경우에는 매수인에게 유치권을 가지고 대항할 수 없습니다.
4) 배제특약
당사자 간에 유치권을 배제하기로 하는 특약이 있는 경우에는 그 특약은 유효하다. 따라서 유치권이 성립하려면 배제의 특약이 없어야 합니다.
ㄱ. 도급인과 수급인 사이에 공사계약에서 유치권을 행사하지 않기로 미리 합의하는 경우가 있는데, 이러한 합의가 있는 때에는 수급인의 유치권은 인정되지 않습니다.
ㄴ. 임대차 계약을 체결하면서 임대인과 임차인간의 합의로 존속기간 만료 후 건물을 비워주고 나갈 때 원상회복을 하고 나가기로 합의를 하는 것이 일반적인데(대부분 임대차계약서에 이러한 합의가 부동 문자로 찍혀있습니다), 이러한 원상회복의 합의가 있는 때에는 임차인이 필요비 또는 유익비에 기하여 유치권을 행사할 수 없습니다.
3. 유치권 효력
1) 인도거절권능 : 피담보채권의 변제가 되기 전에 목적물의 인도를 거절할 수 있는 권리
2) 경매신청권 O , 우선변제권 X
3) 사용, 수익권이 없지만 (담보물권이기 때문에) 예외는 아래와 같습니다.
- 사용 X - 보존을 위한 사용은 가능
- 수익 X - 소유자의 동의가 있으면 가능
4) 선관주의의무 - 소멸청구권 : 소유자에 의한 소멸청구권 행사하면 즉시 유치권은 없어집니다.
4. 유치권 법적 성질
1) 채권이 소멸하면 유치권도 소멸합니다(부종성).
2) 피담보채권이 양도되면 유치권도 이전됩니다(수반성).
3) 채권의 전부가 변제될 때까지 유치권은 소멸하지 않습니다(불가분성).
5. 유치권 소멸사유
1) 목적물의 멸실, 피담보채권의 소멸(변제, 소멸시효 등)
유치목적물이 멸실된 경우, 피담보채권이 변제, 대물변제, 상계, 소멸시효의 완성 등으로 소멸한 경우에는 유치권도 소멸합니다.
2) 점유의 상실
유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸합니다(민법 제328조). 점유의 상실이 불법적이라 하더라도 일단 점유를 상실하면 유치권은 소멸합니다. 다만, 유치권자가 점유의 침탈을 당한 때에는 침탈을 당한 날로부터 1년 내에 그 물건의 반환 및 손해의 배상을 청구할 수 있습니다.
3) 채무자의 소멸 청구
유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 합니다. 또한 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용(보존에 필요한 사용은 예외), 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 유치권자가 이에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있으며, 채무자가 소멸청구를 한 때에 유치권이 소멸합니다.
4) 다른 담보의 제공
채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다(민법 제327조). 그러나 유치권자가 이를 거절하는 경우에는 그 승낙에 갈음하는 판결을 구하는 수밖에 없습니다.
5) 심화
유치권은 공사대금 소멸시효에 영향을 안 줍니다. 공사대금 소멸시효는 3년입니다. 현장 나갔을 때 유치권 신고한 사람이 땅주인을 상대로 소송 진행했는지, 가압류했는지 확인해야 합니다. 안 하고 3년 지났으면 유치권은 소멸됩니다.
건물 철거 청구권이 있으면 진성 유치권자여도 대항할 수 없습니다. 또한 건물이 완성돼야 등기를 할 수 있고, 가압류 가처분 경매 진행을 할 수 있습니다.