1. 명의신탁금지의 대상
부동산에 관한 소유권 및 기타 물권이다. 물권이 아닌 임차권은 그 대상이 아닙니다. 가등기도 타인명의로 등기하여서는 안됩니다.
2. 유형과 효력
(1) 등기명의신탁
1) 2자간 명의신탁
ㄱ. 의의 신탁자와 수탁자가 등기부상의 명의를 수탁자 앞으로 이전하기로 약정하고, 수탁자명의로 권리이전등기를 하는 방식입니다.
ㄴ. 효력 무효가 되므로 당해 권리는 명의신탁자에게 귀속됩니다.
2) 3자간 명의신탁
ㄱ. 의의 신탁자인 매수인(을)이 매도인(갑)과의 매매로 인하여 취득하게 될 권리를 수탁자(병)와의 사이에 명의신탁약정을 체결하고 수탁자명의로 직접 이전등기를 하는 형태입니다.
ㄴ. 효력 신탁자 을과 수탁자 병 사이의 명의신탁약정은 무효가 되고, 그에기한 병 명의의 등기도 무효가 되므로 소유권은 원소유자인 갑에게 귀속됩니다. 따라서 을은 병에 대하여 직접 자기 앞으로 소유권이전등기를 해줄 것을 청구할 수 없습니다.
다만, 갑과 을 사이의 매매계약의 효력에는 영향이 없으므로, 신탁자 을이 소유권을 취득하기 위해서는 수탁자 병 명의의 등기가 말소된 후, 원소유자인 갑을 상대로 매매계약을 원인으로 하는 소유권이전등기를 청구하여야합니다.
(2)계약명의신탁
1) 의의
권리취득을 목적으로 한 계약자체를 수탁자명의로 체결함과 아울러 권리이전도 직접 수탁자명의로 하는 형태의 명의신탁이다. 이러한 경우에는 거래의 상대방인 매도인이 명의신탁관계를 알지 못하는 것이 일반적이므로 그 법적효과를 나누어서 규정하고 있다.
2) 효력
ㄱ. 매도인이 악의인 경우 거래의 상대방(매도인 갑)이 명의신탁의 약정이 있다는 사실을 알았을 경우(악의)에는 명의신탁약정은 물론 매매도 무효가 되므로 매매의 목적이 된 권리는 매도인 갑에게 귀속합니다.
ㄴ. 매도인이 선의인 경우 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 됩니다.
다만, 명의 수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 됩니다. 계약명의신탁약정이 부동산실명법 시행 후인 경우에는 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금을 부당이득으로 반환하여야 합니다. 계약명의신탁약정이 부동산실명법 시행 전인 경우에는 해당 부동산 자체가 부당이득에 해당합니다.
3) 제3자에 대한 효력
ㄱ. 의미
부동산실명법 제4조 제3항에서의 제3자라 함은 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와의 사이에 새로운 이해관계를 맺은 사람을 말합니다.
ㄴ. 효력
제3자는 특별한 사정이 없는한 완전 유효하게 물권을 취득합니다.