경매나 부동산을 하다보면 미등기 건물에 대해 등기를 해야하는 경우가 있습니다. 금전소비대차 계약으로 인해 담보물에 담보권을 설정해야한다면 등기여부가 중요합니다. 따라서 미등기 건물에 대해 어떻게 하면 가압류, 가등기 등의 담보권 설정을 하는지 알아보겠습니다.
1. 미준공 신축건물에 대한 소유자 판단 기준
(1) 건축허가가 타인의 명의로 된 경우 건물 소유권의 취득관계는 자기 비용과 노력으로 건물을 신축한 자는 그 건축허가가 타인의 명의로 된 여부에 관계없이 그 소유권을 원시 취득합니다.
(2) 다만, 해당 건축물에 대해 도급계약이 있었던 경우에는 건물의 소유권이 도급인에게 원시적으로 귀속됩니다.
2. 소유권보존등기 절차
(1) 신청에 의한 소유권보존등기
1) 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 상속인, 그 밖의 포괄승계인은 신청이 가능합니다.
2) 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자는 신청이 가능합니다.
3) 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자는 신청이 가능합니다.
(2) 직권에 의한 소유권보존등기
1) 등기관이 미등기부동산에 대하여 법원의 촉탁에 따라 소유권의 처분제한의 등기를 할 때에는 직권으로 소유권보존등기를 하고, 처분제한의 등기를 명하는 법원의 재판에 따라 소유권의 등기를 한다는 뜻을 기록하여야 합니다.
2) 미등기건물을 대상으로 채권자가 법원에 가압류, 가처분, 경매신청, 임차권등기명령신청 등을 하여 신청이 받아들여진 경우, 법원은 해당 건물에 처분제한의 등기를 하도록 촉탁하며, 촉탁받은 등기관은 먼저 해당 건물에 소유권보존등기를 직권으로 하고 촉탁받은 가압류등기 등을 실행하게 됩니다. 즉, 촉탁으로 보존등기 후 뒤에 가압류 등기를 붙이는 것입니다.
3) 첨부할 서면
- 채무자의 소유임을 증명할 수 있는 서류
- 그 건물의 지번, 구조, 면적을 증명할 서류 및 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류
3. 미등기건물이 경매대상이 되기 위한 요건
(1) 건물의 요건
건축허가 또는 건축신고절차를 거쳐서 신축된 건물로서 건물의 지번, 구조, 면적이 건축허가 또는 건축신고된 것과 동일하다고 인정되어야 합니다.
(2) 경매신청시 첨부할 서면
- 채무자의 소유임을 증명할 수 있는 서류
- 그 건물의 지번, 구조, 면적을 증명할 서류 및 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류
4. 미등기건물에 대한 담보권설정절차
사용승인을 받은경우 - 건축물대장을 첨부하여 소유권보존등기를 신청하면서 담보권등기를 함께 신청하면 됩니다.
사용승인 전일 경우 - 담보권설정등기를 목적으로 하는 처분제한의 등기촉탁이 선행된 후 담보권설정등기를 합니다.
5. 신축중인 미등기건물에 대한 담보대출 분석
(1) 신축건물의 완성도 및 동일성 확인
1) 미등기건물이 가처분등 처분제한의 등기촉탁대상이 되기 위해서는 건축허가 또는 신고절차를 거쳐서 신축된 건물로서 건물의 지번,구조,면적이 건축허가 또는 신고된 것과 동일하다고 인정되어야 합니다.
2) 사용승인이 되지 아니한 건물이라도 사회 통념상 동일하다고 인정되는 경우 경매 대상으로 가능합니다.
(2) 신축건물의 부지에 근저당권설정시 일반건물인지, 집합건물인지 구분할 것
1) 일반건물인 경우에는 그 지상건물의 부지에 근저당권을 설정하는데 문제가 없습니다.
2) 집합건물인 경우에는 그 건물부지만에 근저당권을 설정하는 것은 집합건물법 제20조 제2항(전유부분과 대지사용권의 분리처분금지)에 위반되어 무효가 될 수 있습니다.
(3) 미등기 건물을 다룰 때 그 밖의 반드시 검토 필요한 사항
1) 건축주와 실소유주가 동일한지 확인
2) 미지급 공사비, 향후 소요될 추가공사비 파악
3) 사해행위에 해당될 염려가 없는지 검토
4) 유치권포기 각서를 받을 것 - 수급인, 하수급인 포함
5) 조세체납여부 확인
6) 건축물의 부지와 도로의 접도 유무를 확인
7) 언제든지 강제집행할 수 있도록 공정증서를 받을 것
