1. 지상권 의의
지상권이란 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리를 말합니다. 지상권은 당사자간의 합의에 의하여 성립하는 경우와 법률의 규정에 의하여 성립하는 경우가 있는데, 전자를 약정지상권, 후자를 법정지상권이라고 합니다.
민법이 법정지상권 제도를 둔 취지는 소유자가 동일한 토지와 지상건물이 경매나 매매등의 사유로 소유자가 각각 다르게 되었을 때 가급적 건물철거를 제한함으로써 개인의 재산권 손실은 물론 사회경제적 손실을 방지하려는데 있습니다.
2. 지상권 특징
1) 지상권은 타인의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하는 것을 본질적 내용으로 하는 것이 아니라 타인의 토지를 사용하는 것이 본질적인 내용이므로 지상권 설정계약 당시 건물 기타의 공작물이나 수목이 없더라도 지상권은 유효하게 성립할 수 있고, 기존의 건물 기타 공작물이나 수목이 멸실되더라도 존속기간이 만료되지 않는 한 지상권이 소멸되지 않습니다.
2) 지상권은 독립된 물권으로서 다른 권리에 부종함이 없이 그 자체로서 양도될 수 있으며 그 양도성은 절대적으로 보장되고 있으므로 소유자의 의사에 반하여도 자유롭게 타인에게 양도할 수 있습니다.
3. 지상권 취득
1) 법률행위에 의한 취득
지상권은 토지소유자와 그 토지 위에 지상권을 설정하려는 지상권자가 지상권 설정계약을 체결하고 지상권 설정 등기를 하여야 성립합니다.
2) 법률규정에 의한 취득
지상권은 상속, 공용징수, 판결, 경매나 그 밖의 법률의 규정에 따라 취득할 수 있으며, 이런 경우는 등기를 필요로 하지 않습니다.
4. 지상권 존속기간
1) 지상권 최단기간
석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년, 그 밖의 견고하지 못한 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년, 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년, 지상권설정 당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 그 존속기간은 15년으로 합니다.
2) 지상권 최장기간
민법은 지상권의 최장기간의 제한에 대하여는 규정을 두고 있지 아니하나, 판례는 영구무한도 가능합니다.
5. 지상권 갱신청구권
지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있습니다. 존속기간 만료로 지상권이 소멸한 후 지체 없이 행사되어야 하며, 지체 없이 행사하지 않으면 갱신청구권 뿐만 아니라 지상물매수청구권도 소멸합니다.
지상권자의 갱신청구권은 순수한 청구권입니다(형성권이 아닙니다). 따라서 갱신의 효과는 당사자 간에 갱신계약(법률행위)이 체결된 때에 발생하며, 법률의 규정에 의한 물권변동이 아니므로 이를 등기하지 아니하면 제3자에게 대항할 수 없습니다. 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 지상물의 매수를 청구할 수 있습니다.
6. 지상권 지료
지료 및 그 지급시기에 관한 합의는 지상권설정등기를 신청할 때 등기신청서에 적어서 이를 등기하여야 제3자(예컨대 지상건물을 양수한 자)에게 대항할 수 있습니다. 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다.
여기서 2년 이상 지료를 연체한 경우란 지료연체액의 합계가 2년분에 달한 경우를 말하는 것이며, 지료를 연속하여 2년간 연체한 경우를 의미하는 것이 아닙니다. 따라서 1년은 지료를 내지 않다가 그 후 6개월은 잘 내고, 다시 1년간 지료를 내지 않아 연체액의 합계가 2년분에 달하면 지상권소멸청구의 대상이 됩니다.